Bodenrichtwerte zum 01.01.2023 für den Zuständigkeitsbereich des
Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Münsingen
Gemäß § 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches (BauGB) hat der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Münsingen für das Gebiet aller beteiligten Kommunen die Bodenrichtwerte nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches, der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie § 12 der Gutachterausschussverordnung zum Stichtag 01.01.2023 ermittelt.
Der Bodenrichtwert pro Quadratmeter ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand.
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Die Bodenrichtwerte für baureifes Land werden grundsätzlich erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei ermittelt. In Sanierungsgebieten verstehen sich die Bodenrichtwerte als sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte und ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung. Hier gelten zusätzlich Besondere Bodenrichtwerte. Die entsprechenden Karten können bei der jeweiligen Kommunalverwaltung eingesehen werden.
Die Bodenrichtwerte der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind ohne Aufwuchs bzw. Bestockung angegeben.
Sie beruhen auf den in der Kaufpreissammlung enthaltenen Vergleichswerten, der allgemeinen Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt und der sachverständigen Erfahrung der Gutachter.
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen.
Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes, nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwert in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Immissionen, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Auch der Zustand und die Struktur der umgebenden gebietstypischen Bebauung können insbesondere die Lagemerkmale und damit den Bodenwert beeinflussen.
Im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Beschaffenheit (z.B. Böschungen), Schutzgebietseinschränkungen (z.B. Landschaftsschutzgebiet, Naturschutzgebiet etc.), der Wert von baulichen Anlagen, Anpflanzungen und Grundstücksgestaltungen sind in den Bodenrichtwerten nicht berücksichtigt.
Deshalb sind Bodenrichtwerte nicht identisch mit dem Verkehrswert eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen.
Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein kostenpflichtiges Gutachten des Gutachterausschusses über den Verkehrswert beantragen.
Aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen sowie deren Beschreibung und den Hinweisen können keine Rechtsansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden etc. abgeleitet werden.
Besondere Hinweise für Grundstücke im Außenbereich
Für Grundstücke, die im Bereich mehrerer Bodenrichtwertzonen liegen, ist eine sachverständige Ableitung unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Umstände notwendig.
Für landwirtschaftliche Flächen kann es erforderlich sein, die Grundstücke nach den jeweiligen Flächenanteilen der Nutzungen aufzuteilen und die Anteile den entsprechenden Bodenrichtwertzonen zuzuordnen.
Die Bodenrichtwerte der Grundstücke im Außenbereich sind jeweils ohne Aufwuchs und Bestockung sowie ohne evtl. vorhandene bauliche Anlagen angegeben. Diese sowie eine evtl. vorhandene werthaltige Bepflanzung müssen separat angesetzt werden. Insbesondere für Waldflächen kann dabei die Ermittlung des Wertes für den Aufwuchs durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Land- und Forstwirtschaft erfolgen.
Grundstücke im Außenbereich:
1. Land- und forstwirtschaftliche Flächen:
- Grünland
- Ackerland
- Wald
Für diese Flächen wird jeweils ein durchschnittlicher Wert sowie eine Wertespanne angegeben, innerhalb derer sich die Werte – abhängig von Lage, Topographie, Zuschnitt, Bodengüte und sonstigen wertbeeinflussenden Umständen – üblicherweise bewegen.
2. Bebaute Flächen im Außenbereich
- Wohnen im Außenbereich (einschließlich Wohnbereich von Aussiedlerhöfen)
- Gewerbe im Außenbereich (z.B. produktiver Bereich von Biogasanlagen, Werkstätten,
Produktion, Logistik, Dienstleistung, Verwaltung)
- Freizeitnutzung im Außenbereich (z.B. Wochenendhäuser außerhalb von
Wochenendhaussiedlungen, Jagdhäuser, Vereinsheime etc.)
Zur Ermittlung der mit dem Wert der Bodenrichtwertzone anzusetzenden Fläche ist die mit der jeweiligen Nutzung überbaute Fläche zu ermitteln und zu verfünffachen. Die restliche Grundstücksfläche ist mit dem jeweiligen Richtwert für landwirtschaftliche Flächen anzusetzen.
Bei Wohn- und Gewerbenutzung erfolgt die Anwendung des Bodenrichtwerts unter der Annahme, dass eine Erschließung mit Strom und/oder Wasser vorliegt, jedoch kein Abwasser-/Kanalanschluss vorhanden ist.
Bei Freizeitnutzung sowie allen landwirtschaftlichen Gebäuden im Außenbereich wird angenommen, dass keine Erschließung (Strom/Wasser/Abwasser) vorhanden ist.
Für mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaute Grundstücke im Außenbereich kann kein allgemein verbindlicher Bodenrichtwert festgelegt werden, vielmehr ist dieser jeweils individuell und abhängig von Nutzung und vorhandener Erschließung zu ermitteln. Eine entsprechende Bewertung durch den Gutachterausschuss ist gebührenpflichtig.
Aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen sowie deren Beschreibung und den Hinweisen können keine Rechtsansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden etc. abgeleitet werden.